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譲渡所得税のキホン

譲渡所得税の基本

こちらでは「(譲渡)所得税」について紹介いたします。譲渡所得税というのもいわゆる給与や事業所得に対する所得税と同じです。ただし、株式や土地建物については給与等とは別の計算方法により計算します。

相続に関して問題になるのは、不動産(土地・建物)を相続して、直ぐに売却するケースでしょう

 

土地建物の譲渡所得の計算方法

はじめに

少しわかりにくいので具体例で説明しましょう。

(具体例)

Aさんは亡くなったお父さんの自宅の土地建物を相続しました(ほかに相続人が居ないものとします)。お父さんはこの土地を昭和50年に土地3000万円、建物2000万円で買い、亡くなるまで住み続けていました。Aさんは遠隔地に住んでおり、自分で持ち家もあるので、この土地建物をすぐに不動産業者に売却しました。売却額は土地が6000万円、建物が1000万円です。

(説明)

この場合、相続時には基礎控除(3000万円プラス600万円)を超えているため、相続税が課税されます。ただし、ここではその計算は省略します。

この不動産をAさんが持ち続けていれば、負担する税金は相続税だけです。しかし、この不動産を売却した場合には、Aさんは『相続して自分のものになった不動産を売却した』ことになり、相続税とは別に譲渡所得税が課税されることになります。

このように相続した財産を売却する場合には、相続税とは別に譲渡所得税の負担が生じますので注意が必要です。

 

計算方法

譲渡所得の計算方法は基本的には下記の通りです。

(譲渡価額-取得価額-譲渡経費)×税率

順番に見ていきましょう。

①譲渡価額・・・相手方に売却した金額です。

②取得価額・・・元々購入したり新築したりした際の価額です。相続の場合には被相続人が取得した価額を引き継ぎます。簡単に言えば、被相続人が購入したり新築したりした金額となります。問題なのは、『取得価額が分からない』という場合です。大昔から持っていた場合もあれば契約書などを紛失して価格が分からないというケースです。その場合には、『売却価格の5%』を取得価格とみなすという規定があります。

③譲渡経費・・・登記費用や不動産業者に支払った仲介料など譲渡に直接要した費用を言います。

上記の①から②と③を引いたものがプラスであれば譲渡所得税の対象になります。

ここで注意をしてほしいのは、取得価額が分からないケースです。例えば、土地を相続してすぐに不動産業者に売却した場合を考えます。なお、その土地は被相続人が購入したものですが、購入金額は不明です。

①譲渡価額・・・1000万円

②取得価額・・・50万円(取得した金額が不明なので1000万円×5%=50万円となる)

③譲渡経費・・・30万円(仲介手数料・登記費用など)

譲渡所得金額=1000万円ー50万円ー30万円=920万円

このように920万円に対して譲渡所得税が課税されます。長期の場合には20.315%ですので、納税額は下記の通りとなります。

920万円×20.315%=1,868,980円

このように、相続した不動産を売却した場合には譲渡所得税に留意する必要があります。少なくとも相続税とは別であることにご留意ください。

 

建物を譲渡した場合

建物を譲渡した場合には取得価額の計算の際に減価償却を考慮する必要があります。

つまり、建物の場合には建設してから徐々に劣化するため、土地と異なりその劣化分を考慮する必要があります。下記の算式により計算した金額を償却費相当額として控除します。

取得価額×0.9×償却率×経過年数=償却費相当額

少し難しいので税理士等の専門家にご相談ください

 

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